Trang chủ    NHỮNG ĐIỀU QUAN TRỌNG MÀ KHÔNG PHẢI DU HỌC SINH NÀO CŨNG BIẾT KHI THUÊ NHÀ TẠI ÚC

Covid-19 hiện đang gây ảnh hưởng kinh tế rất lớn tại Úc. Đa phần doanh nghiệp trong ngành nhà hàng – dịch vụ đều đóng cửa và cắt giảm nhân sự tối đa. Trong khi đó, đây lại là ngành có rất nhiều du học sinh làm part-time để có thêm thu nhập trang trải cho chi phí hàng tháng Với các bạn du học sinh thì nguồn thu nhập này hầu như mất, nhiều bạn đang thuê nhà (Tenant) đều có nguyện vọng thay đổi về chuyện nhà cửa vì: muốn chuyển sang một căn nhà rẻ hơn, muốn xin chủ nhà (Landlord) giảm chi phí thuê, hoặc quyết định quay về Việt Nam.

Rất khó để du học sinh nắm hết các điều luật và các bước khi thay đổi vấn đề nhà cửa, chính vì vậy mà rất nhiều bạn gặp rắc rối khi hủy hợp đồng gấp (break lease), mất tiền đặt cọc (bond), hoặc bị Agent của mình làm khó đủ điều trong quá trình xin giảm tiền nhà (rent).

Vậy bạn có thể tìm đến ai nếu bạn phải đối mặt với những trường hợp thế này? Nên giải quyết với chủ thuê nhà (Landlord) ra sao để cho đôi bên cảm thấy “hợp tình hợp lí”?

Hãy cùng xem lại những lời khuyên, những điều cần đặc biệt chú ý và cách giải quyết các mâu thuẫn trong quá trình thuê nhà ở tại Úc từ hai vị Guest Speaker của Talkshow “Chuyện Nhà Cửa Mùa COVID-19” vào ngày 10/9/2020 vừa rồi nhé!

1. NHỮNG THAY ĐỔI NHẰM HỖ TRỢ TENANT VÀ LANDLORD TRONG MÙA DỊCH COVID:

Theo Chị Hà Nguyễn – Former Property Manager – Ray White Real Estate, do ảnh hưởng của COVID-19, Consumer Affairs đã đưa ra một số sự “tạm ngừng” (moratorium) cùng các thay đổi về luật để hỗ trợ Tenant đang phải trải qua khó khăn về tài chính. Những luật này sẽ được áp dụng kéo dài từ 29/3/2020 đến 28/3/2021, bao gồm những điểm cần lưu ý như sau:

Hỗ trợ tiền rent cho Tenant và Landlord (Rent Relief):

Các bạn có thể xem thêm chi tiết hướng dẫn xin hỗ trợ Rent Relief trị giá $3000 tại bài viết này.

Landlord không được đuổi Tenant ra khỏi nhà nếu Tenant gặp khó khăn do ảnh hưởng từ COVID-19 và không thể trả tiền rent:

Thông thường, nếu Tenant trả tiền rent trễ, agent sẽ cảnh cáo một số lần nhất định và có thể áp dụng mức phạt như trong hợp đồng đã đưa ra. Mức phạt cao nhất có thể là không cho phép Tenant cư trú trong nhà nếu vi phạm điều này quá nhiều lần. Tuy nhiên, trong khoảng thời gian dịch bệnh diễn ra, nếu Tenant đang gặp khó khăn về tài chính (vì mất việc, giảm giờ làm…) và không thể trả tiền rent đúng hạn thì Landlord sẽ không có quyền yêu cầu Tenant ra khỏi nhà.

Mặt khác, Tenant cũng cần thương lượng với Agent hoặc Landlord về việc điều chỉnh tiền nhà phù hợp với hoàn cảnh. Nếu không thể trả tiền nhà thêm, các bạn sẽ có 2 lựa chọn: Break lease (hủy hợp đồng) nếu hợp đồng nhà vẫn còn thời hạn hoặc End of lease (chuyển ra và trả nhà) nếu hợp đồng đã hết hạn.

Nếu bạn đang thuê nhà theo từng tháng (periodic term) và phải chuyển ra vì các lí do có liên quan đến COVID-19, bạn chỉ cần báo cho Agent hoặc Landlord 14 ngày trước khi chuyển ra. Nếu không có lí do liên quan đến COVID-19, bạn sẽ cần báo trước cho Agent hoặc Landlord ít nhất 28 ngày trước khi chuyển ra khỏi nhà.

Tenant không cần bồi thường cho Landlord hoặc Agent nếu có lí do chính đáng khi Break lease:
Thông thường khi Break lease, Tenant sẽ phải đền bù cho Landlord những khoản phí như advertising fee, pro-rata letting fee, hoặc phải trả tiền rent đến khi nào tìm được Tenant mới Break lease. Nhưng trong thời điểm này, bạn có thể được miễn những khoản bồi thường đó nếu bạn báo hủy hợp đồng 14 ngày trước khi chuyển ra và có lí do chính đáng như sau:

  • bạn đang phải nhận chăm sóc đặc biệt hoặc chăm sóc cá nhân về sức khỏe
  • bạn sẽ chuyển đến kh u nhà ở công cộng
  • bạn yêu cầu chỗ ở tạm thời trong thời kì khủng hoảng đang diễn ra
  • bạn đang phải chịu đựng khó khăn nghiêm trọng
  • bạn đang ở trong khu dành cho người khuyết tật (SDA) và không thể đăng ký thêm với nhà cung cấp chỗ ở của SDA
  • bạn đã được thông báo rằng Landlord của mình đã nộp đơn lên VCAT để chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
  • Landlord hoặc Agent không được phép tăng tiền nhà
    Như thường lệ, Landlord hoặc Agent sẽ có quyền tăng tiền nhà sau một khoảng thời gian thuê nhà nhất định. Nhưng việc này sẽ tạm ngừng đến hết ngày 28/3/2021.

2. NHỮNG ĐIỀU CẦN CHÚ Ý TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Theo Chị Hà Nguyễn, việc Tenant có một hợp đồng thuê nhà chính thức với Landlord hoặc Head Tenant để bảo vệ quyền lợi của đôi bên là vô cùng quan trọng:

Hầu hết du học sinh qua Úc sẽ trải qua trường hợp sublet – một (hoặc nhiều) người đứng tên thuê nhà và cho bạn thuê lại một phòng trong nhà đó:

Nếu Tenant trong một nhà đang muốn sublet để cho bạn thuê lại phòng/nhà của họ, thì họ cần phải sự tin tưởng và cho phép của Landlord hoặc Agent. Nếu không, việc cho sublet sẽ là trái với quy định hoặc điều lệ trong hơp đồng nhà.

Trước khi chuyển vào nhà, các bạn có thể liên hệ với người cho thuê xem họ có phải là Head Tenant trong nhà không. Nếu có, phương án tốt nhất là bạn có thể đứng tên thuê nhà cùng họ để được hưởng những quyền lợi của một Tenant chính thức, chịu trách nhiệm cho hành vi của mình khi thuê nhà và giảm thiểu những chuyện “mập mờ, không rõ ràng” mà các Head Tenant có thể tạo ra, đặc biệt là khi bạn biết mình sẽ thuê nhà/phòng đó từ 3 tháng trở lên.

Nếu bạn ở trong một thời gian quá ngắn (dưới 3 tháng) hoặc không đủ điều kiện để đứng tên nhà, ít nhất hãy có một hợp đồng nhà với Head Tenant để bảo vệ quyền lợi của mình. Khi nhận hợp đồng như vậy, hãy kiểm tra kĩ những điều khoản, ví dụ như tiền rent của bạn có bao gồm tiền hóa đơn không, hạn trả tiền rent là ngày thứ mấy trong tháng…

Cần biết cách lưu giữ lại bằng chứng để bảo vệ chính mình:
Dù đã chuyển vào thuê nhà một cách ổn định, các bạn vẫn nên có thói quen lưu giữ lại các bằng chứng. Luôn luôn phải có giấy trắng mực đen (written notice) và bằng chứng rõ ràng về việc trả tiền rent, tiền hóa đơn các loại,… để bảo vệ mình khỏi bị mất tiền oan. Đặc biệt, khi nhận phòng thì cần có bản báo cáo tình trạng nhà/phòng (condition report) bằng cách chụp hình và lưu ngày tháng cho hình chụp các đồ vật, ngóc ngách trong phòng/nhà để không bị trừ tiền oan trong quá trình thuê nhà.

3. NHỮNG MÂU THUẪN NÀO HAY XẢY RA TRONG QUÁ TRÌNH THUÊ NHÀ TẠI ÚC? CÁCH GIẢI QUYẾT CHÚNG LÀ GÌ?

Anh Phúc Lê – Managing Director & Founder – Le & Co Estate Agents Pty Ltd đã đưa ra lời khuyên các bạn Tenant không nên lợi dụng thời điểm COVID-19 này để vi phạm những điều luật hoặc quy định chung, hay gây áp lực không đáng có cho Agent hoặc Landlord như:

Khi nộp hồ sơ thuê nhà, các bạn cần kiểm tra cẩn thận để không bị từ chối hồ sơ, gây ảnh hưởng đến quá trình thuê nhà sau này của mình.

Trong khi thuê, các bạn Tenant cần có ý thức tuân thủ các điều lệ có trong hợp đồng và không thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật trong nhà, như không gây ồn ào, làm phiền hàng xóm, sử dụng các chất kích thích bị cấm… Các bạn hoàn toàn có thể bị Quản lý tòa nhà (building manager) can thiệp và hủy hợp đồng nhà nếu bạn vi phạm những điều luật nghiêm trọng. Vì thế, hãy suy nghĩ cẩn thận về hậu quả để tránh việc bị ghi vào lý lịch tư pháp hoặc blacklist sau này.

Trong trường hợp các bạn cho thuê lại nhà mình đang ở (sublet) hoặc chuyển vào những căn nhà đã được người khác đứng tên và cho mình thuê lại, thì các bạn luôn cần đề phòng và cẩn thận với những người lạ đó để hạn chế những vấn đề không thể lường trước được. Không ít những trường hợp như vậy có thể gây tổn thất và để lại hậu quả lâu dài cho bạn, tệ hơn mức hủy hợp đồng nhà (dispute).
Nếu phải Break agreement/lease, Tenant cần có nhận thức về vị trí của mình và thành thật, tuân theo luật để tránh mâu thuẫn từ bé xé ra to (nhiều trường hợp đã phải qua sự can thiệp của Tòa án).

4. MỘT SỐ THẮC MẮC THƯỜNG GẶP CỦA DU HỌC SINH KHI THUÊ NHÀ

Nếu trong tài khoản Savings trong ngân hàng của mình có hơn $10.000, bao gồm tiền gia đình đã gửi sang để đóng tiền học trong các kì tới thì có đủ điều kiện để nộp Rent Relief không? Làm thế nào để giải thích lý do đó với Consumer Affairs?

Theo điều kiện để được nhận Rent Relief grant của Consumer Affairs là tài khoản savings phải dưới $10.000, do đó nếu bạn có hơn $10.000 trong tài khoản bạn sẽ không được xét. Tuy nhiên nếu đó là tiền học của bạn trong kì tới và số còn lại ít hơn $10.000 thì bạn có thể đóng tiền học sớm để đủ điều kiện được nhận hỗ trợ.

Nếu bạn không đủ điều kiện để nộp Rent Relief, bạn có thể thương lượng với Landlord (out of good faith) để xin giảm tiền nhà trực tiếp.

Có thể apply Rent Relief khi mình đang ở Việt Nam hay không ? Nếu được thì có cần phải bổ sung thêm tài liệu gì không?

Nếu bạn là Tenant đứng thuê nhà dài hạn nhưng lại đang kẹt ở Việt Nam và vẫn phải trả tiền nhà, bạn vẫn có thể nộp Rent Relief và cũng không cần bổ sung tài liệu gì thêm.

Nếu đã nộp Rent Relief rồi, nhưng vẫn không có khả năng trả rent, thì Tenant có thể break lease không?

Nếu bạn đang ở month to month (periodic term) thì bạn có thể trả nhà. Nếu bạn muốn break lease nhà vì lí do tài chính hoặc phải về Việt Nam thì nên báo cho Agent hoặc Landlord càng sớm càng tốt. Cần phải đền bù các khoản tiền, bao gồm advertising fee, pro-rata letting fee, trả tiền nhà đến khi thuê được người mới… (trừ trường hợp đặc biệt trong mùa COVID đã nêu trên).

Ngoài ra bạn có thể thương lượng với Agent để có thể dùng tiền bond trả thay cho các khoản phạt và tiết kiệm được tiền rent bị trả kéo dài.

Trong một nhà có 3 người cùng đứng tên nhà, nhưng chỉ có hai người bị khó khăn về tài chính thì có xin Rent Relief được không?
Hãy kiểm tra lại xem tổng của tất cả thu nhập của 3 người trong căn hộ của bạn ít hơn $1903/tuần trước thuế như điều kiện trong website của Consumer Affairs hay không.

Đồ đạc trong nhà mình bị hỏng hóc thì nên tự sửa hay nên báo cho Agent tìm chỗ sửa trước khi break lease?
Bạn nên thành thật với Agent về các chỗ hỏng hóc quá lớn và nhờ Agent cung cấp địa chỉ tin cậy để sửa chữa vì đó là những địa chỉ uy tín của họ. Trong trường hợp bạn tự sửa hoặc tự thuê người sửa, Agent có thể yêu cầu sửa bạn phải sửa lại lần nữa do không đáp ứng yêu cầu của họ và bạn sẽ tốn thêm một khoản tiền nữa cho việc đó.

Việc chuyển nhà quá bán kính 5km trong thời điểm Chính phủ đang áp dụng lệnh phong tỏa có cần có giấy phép để giải trình với police không?
Các hoạt động liên quan đến chuyển nhà được cho phép trong Real Estate industry, bạn có thể mang theo hợp đồng thuê nhà trong người để giải trình.

5. DU HỌC SINH CÓ THỂ MUA NHÀ HAY KHÔNG? NHỮNG LỢI ÍCH KHI MUA NHÀ VỚI DU HỌC SINH LÀ GÌ?

Trong trường hợp các bạn du học sinh có nhu cầu ở Úc lâu dài hoặc sở hữu tài sản tại Úc để phục vụ cho mục đích định cư sau này, hay đơn giản là không có ý định thuê nhà, thì các bạn hoàn toàn có thể mua nhà dù bạn đang ở Việt Nam hay Úc.

Theo Anh Phúc Lê, trước khi mua nhà, các bạn nên xác định rõ:

  • Mục đích khi mua nhà của mình là gì
  • Nên mua nhà theo phương thức nào, mua nhà loại nào
  • Có thể vay ngân hàng để mua nhà hay không…
  • Đặc biệt, trong quá trình xem hay mua nhà, các bạn sẽ cần đến sự hỗ trợ của những Agent đã có bằng cấp hoặc luật sư để xem hồ sơ và đưa ra lời khuyên cho bạn.

Tìm hiểu thêm về quy trình mua bất động sản qua công ty Le & Co Estate Agent Pty Ltd tại đây.

Bài viết cùng chủ đề

Email của bạn sẽ không bị công bố.